房產(chǎn)信托基金：邁出了第一只腳
來源：www.xibujiancai.com 時間：2005-02-24
經(jīng)歷了漫長凄冷的春節(jié)后，老天爺露出善意的微笑。杭州的房地產(chǎn)商和信托業(yè)內人士則從近期的信托市場和宏觀政策當中，接連聽到來自房產(chǎn)信托基金這一他們關注已久的信托產(chǎn)品領域的好消息：修訂中的政策正為房產(chǎn)信托與國際上的REITS接軌創(chuàng)造條件，信托公司則開始了大膽嘗試。
可以確定的是，邁入春季的2005年，不僅會延續(xù)各行業(yè)自2004年興起的房產(chǎn)基金話題，還將通過實實在在的產(chǎn)品（雖然可能離真正的REITS還有距離）帶給人們無限的希望與熱情。
福建準REITS現(xiàn)身
“所有的手續(xù)均已完成，預登記客戶非常理想，聯(lián)信·寶利正式與外界見面已是指日可待。”日前，福建聯(lián)華信托業(yè)務管理部經(jīng)理陳穎在接受每日商報電話采訪時，信心十足。
事實上，作為國內首個即將推出的這一準“房地產(chǎn)信托基金(REITS)”，媒體、信托業(yè)同行和國內一些房產(chǎn)公司對聯(lián)信·寶利的關注已有些時日。1月22日，福建聯(lián)華國際信托投資有限公司在福州舉行的客戶推介會，向外界隆重推出即將發(fā)行的聯(lián)信·寶利中國優(yōu)質房地產(chǎn)投資信托計劃。不僅吸引了福州當?shù)氐拇罅客顿Y者參與，更吸引了上海、廣州等地的國內眾多媒體、各地信托同行及房產(chǎn)業(yè)人士的參與。
國內信托行業(yè)資深人士、杭州工商信托投資股份有限公司執(zhí)行總經(jīng)理丁建萍給予了高度評價：“聯(lián)信·寶利這一產(chǎn)品的推出，對于房地產(chǎn)基金的發(fā)展有著標桿性的意義，聯(lián)華信托的這一大膽的創(chuàng)新與嘗試無論是對于信托業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)還是房產(chǎn)金融市場，都具有重大影響?！?br>
之所以說準“房地產(chǎn)信托基金(REITS)”，源于聯(lián)信·寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設計上借鑒了國外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)陳穎介紹，聯(lián)信·寶利首次引進中介機構參與管理、首次實行受益人大會制度、按照公募產(chǎn)品要求進行充分的信息披露，而這些都是國外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITS方式。為了防范風險，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國有商業(yè)銀行作為托管銀行，負責監(jiān)督該項基金的使用；普華永道會計事務所負責審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。
除此之外，聯(lián)信·寶利產(chǎn)品內容與以往的房地產(chǎn)信托項目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信·寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項目。
另一方面，陳穎表示，聯(lián)華信托有意將聯(lián)信·寶利作為該公司的品牌產(chǎn)品長期運行，為此，他們特地對寶利進行了工商注冊，準備進行品牌管理，并計劃分多期持續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，這也與以往信托產(chǎn)品只發(fā)行一期有所區(qū)別。陳穎說，聯(lián)信·寶利最初幾期估計仍會在福建省除廈門以外的地市發(fā)售，但等待時機成熟，他們也將準備日后進行異地發(fā)行。
但與真正的REITS相比，聯(lián)信·寶利尚有差距。陳穎毫不諱言，兩者最大的差距在于，以目前國內的法律環(huán)境，聯(lián)信·寶利尚無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限，只能采用私募形式，而無法像國外REITS那樣，真正做到證券化，讓投資者像買賣股票一樣，隨時選擇買進、持有、賣出。同時，在募集資金的使用上，雖然產(chǎn)品設計了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運用方向，但聯(lián)信·寶利首期募集資金的信托期限只有18個月，所以首期的資金基本上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為，無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè)，進行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運營。不過，在未來的幾期這種情況估計馬上會有改觀。
對于信托產(chǎn)品的期限，陳穎說，其實目前在法律法規(guī)上不存在障礙，障礙來自市場。從目前的情況看，多數(shù)投資者對于信托期限三年以上的信托產(chǎn)品興趣不大，而更樂意于購買短期信托產(chǎn)品，這一方面與信托產(chǎn)品無法證券化上市流通有關，也與中小投資者對于信托公司的信任度以及對產(chǎn)品的接受度有關。就聯(lián)信·寶利本身而言，陳穎坦言，公司希望通過先期的運營獲得投資者的信任后，對信托產(chǎn)品進行優(yōu)化。
杭城類REITS呼之欲出
人們當然可以對福州的準REITS表現(xiàn)出極大的興趣，但之后幾乎所有的人又會回到老問題上：那么杭州呢？這個不甘寂寞的城市當然不會錯過。
房地產(chǎn)企業(yè)一直把房地產(chǎn)信托基金當成是金融創(chuàng)新的重大期待，試圖能早日通過信托基金，為自己開發(fā)物業(yè)尤其是永久性商業(yè)物業(yè)尋得強有力的靠山。而對信托公司而言，能在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上取得進一步的突破，也是事業(yè)發(fā)展訴求的重要目標。
作為全國知名的信托公司，杭州工商信托投資股份有限公司（簡稱杭工信）一直以強勁的實力和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的專長，被業(yè)界寄予厚望?！?005年，很可能就是在五六月份，杭工信將會推出一只屬于自己的非常類似于RE－ITS的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，為這只產(chǎn)品我們已經(jīng)傾注了一年多的心血，其操作模式會跟以往任何一只房產(chǎn)信托產(chǎn)品不同，借鑒了基金管理的經(jīng)驗，借鑒了國外REITS的操作經(jīng)驗，更是結合了杭州本地房地產(chǎn)、金融市場的實際情況。”杭工信總經(jīng)理丁建萍這番話的背后，還有一些未透露、但隱約可以猜測的信息：可能是杭州本地的商業(yè)物業(yè)、杭工信將其作為永久性物業(yè)進行長期經(jīng)營……
對于這個產(chǎn)品的未來，丁建萍信心十足：在過去幾年，杭工信通過幫助房地產(chǎn)公司發(fā)行特定的房地產(chǎn)信托項目，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗，并創(chuàng)下了乃至全國都是非常優(yōu)異的成績。2003年成立的“遠東·新月公寓集合資金信托計劃”不僅得以提前清算，7.588%的實際年收益率更遠遠超過了成立初5.50%的預計年收益率，這是至今國內收益率最高的房產(chǎn)信托項目。
同樣是在今年五六月份，杭工信還打算與國內外的同行、金融業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)人士一道就“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”這一話題，舉行一次國際研討會，就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題、銀行業(yè)不能直接進入房地產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)資金缺口等等問題進行討論。
房產(chǎn)商的伙伴+對手
對于REITS的早日到來，杭州房產(chǎn)商們很迫切。2004年，突然收緊的銀袋子，讓房產(chǎn)商們史無前例地實地體會到了僅僅依靠銀行貸款融資的風險，單一的融資工具一旦突然無法順心使用，對于依賴于資本發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)無疑是巨大的災難。從投資公司、保險公司、證券公司到信托公司，人們一直在尋找著穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)信托基金，是他們找到的眾多方案當中，最有前途、最具希望的一種。
嘗試過經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)商們對于房地產(chǎn)信托基金的渴望更甚于其他房產(chǎn)商。習慣于快進快出，大進大出的房產(chǎn)商們最近幾年在商業(yè)物業(yè)開發(fā)這一領域吃盡了苦頭，快速撤出投入資金轉戰(zhàn)他處的操作模式，與商業(yè)物業(yè)需要永久持有、長期經(jīng)營、慢慢回收的特點水火不容。房產(chǎn)商們無奈之下想出了“返租”的銷售模式，但分散的產(chǎn)權與需要統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一定位的大型商業(yè)物業(yè)又是一大矛盾，在杭州，涌金廣場便是典型一例。向國外學習，發(fā)行房產(chǎn)基金似乎是惟一出路，但又遙不可及。
丁建萍說，房地產(chǎn)融資結構單一的后果一是讓房地產(chǎn)市場像股票市場一樣，只能做多，不能做空，一旦整體形勢不佳，系統(tǒng)性風險無可避免。但是單純依賴于銀行的融資模式除了造成融資結構單一外，還有一個重要的問題卻是很多人都沒有意識到的，那就是對房地產(chǎn)行業(yè)的良性推動。
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新解決的不僅僅是房產(chǎn)開發(fā)的初期融資問題，更涉及到后續(xù)資金儲備問題。房地產(chǎn)開發(fā)的核心是土地，單一的融資結構決定了房產(chǎn)商因為資金缺口常常不得不為了準備另一個項目，而對前一項目速戰(zhàn)速決，這不利于房產(chǎn)開發(fā)的品質提高。永久性物業(yè)本來是最能體現(xiàn)也是最需要體現(xiàn)房產(chǎn)品品質的物業(yè)，但因為缺乏能長期持有的所有者，出現(xiàn)了大量失敗的案例。房地產(chǎn)信托基金的推出，可以大大降低這種風險，更可以讓基金管理公司作為長期持有者，對物業(yè)進行長久的經(jīng)營。
由此可見，房產(chǎn)信托基金成立和管理機構在日后將會成為房地產(chǎn)商開發(fā)當中重要的伙伴。但另一方面，需要指出的是，這些機構在日后也將會是他們的對手。聯(lián)華信托的陳穎經(jīng)理說，聯(lián)華信托作為專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司，他們的定位就是通過基金運作介入房地產(chǎn)行業(yè)，除貸款外，投資、入股、收購、管理、出租都是他們日后的營運模式，包括上海、南京、杭州在內的長三地區(qū)是他們的主攻對象，他們將效仿美林、美孚、摩根斯坦利等國際投資機構，立志成為專業(yè)的房地產(chǎn)基金運作機構。“不同于銀行，不同于其他信托，不同于國外基金……”但杭工信的丁總表示，立足于杭州房地產(chǎn)市場，面向全國，成立、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)信托項目，同樣是他們的目標。
內功才是REITS的考驗
當無數(shù)的準、類房地產(chǎn)信托基金項目離我們越來越近的時候，真正的RE－ITS離我們還有多遠呢？丁建萍說，來自法律、法規(guī)的利好越來越多，政策面的障礙將會越來越少，但對于信托業(yè)來說，最重要的還是內功，成熟的市場、完善的資產(chǎn)管理模式。
2005年初，銀監(jiān)會向各信托公司下發(fā)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》(征求意見稿)，雖然目前這個辦法尚未最后通過。但一旦通過，房地產(chǎn)信托將可以突破目前200份的上限。國內的專家們也開始對信托產(chǎn)品的上市流通問題進行研究、討論。
但信托公司目前最應該解決、也是最難解決的其實是信托投資的資產(chǎn)管理模式。丁建萍說，請專業(yè)的咨詢公司、核算公司，銀行托管只要按程序來做，都是容易解決的。但信托的任務是“受人之托，代人理財”。要做到這點很難，國外的地產(chǎn)基金對于資金如何運用、如何組合，怎么管理，怎么投資，都有非常成熟的核算方法，也有非常專業(yè)的人才來做這些事情，但國內的信托業(yè)目前似乎還很難做到，資產(chǎn)管理模式不是簡單的將幾個房產(chǎn)項目進行加減乘除，也不是面面俱到就可以，而是要通過精確的核算，將一個基金究竟應該投資到哪些項目，每個項目各投資多少，投資以后如何運作，如何獲利，都算清楚，最終達到“收益最大化、風險最小化”的理財目的。也只有這個資產(chǎn)管理模式做好了，才可以對基金進行準確的定價，才能上市流通。但就目前而言，這些事情信托公司還只能是“大膽嘗試，小心求證?！?br>
另一個問題在于市場的成熟度。丁建萍認為，就目前的市場狀況而言，房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機構也好，距理性認識房產(chǎn)信托，在心態(tài)上還有一定差距，尚不成熟。而優(yōu)質的房地產(chǎn)信托基金作為一種理財工具，需要在一個成熟的市場環(huán)境當中慢慢培育。
(xintuo摘自每日商報)